Takstbegreper og forklaringer

   
   
   
   

 

Takst av landbrukseiendommer skiller seg vesentlig fra den vurderingsmetode som benyttes på boligeiendommer. Prinsippet er at en normal og påregnelig netto avkastning av drifta skal legges til grunn. I tillegg kommer verdien av bygningene til nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Når det gjelder driftsbygningene, må nytteverdien i dagens påregnelige drift vurderes.

Dersom eiendommen selges i det åpne marked, og kjøper må søke konsesjon, kan kommunen foreta prisregulering med hjemmel i Konsesjonsloven. Prisregulering foretas ikke på eiendommer som omsettes for Kr. 3 500 000 eller mindre.

Landbruksdepartementet har gitt retningslinjer for fastsettelse av pris på landbrukseiendommer i rundskriv M - 3/2002. Rundskrivet bygger på Odelsloven og Konsesjonsloven, og er retningsgivende for takstmannen. Se under siden "lovverk."

Området landbrukstakst oppleves av mange som svært diffust, og med en gjennomgående misforståelse av at verdien varierer sterkt, avhengig av utgangspunkt for taksten. Uansett utgangspunkt, er gjeldende retningslinjer for taksten de samme, rundskriv M - 3/2002.
Under her følger en enkel forklaring på noen begreper vedr. landbrukstakst:

 

Konsesjonstakst (Salg i det åpne markedet)

En konsesjonstakst er grunnlaget for (nesten) all taksering av konsesjonspliktig eiendom. Ved en slik takst settes verdiene på jord, skog, bygninger og evt rettigheter og heftelser ut i fra retningslinjene til konsesjonsloven. Det tas også hensyn til markedet på det aktuelle stedet slik at den verdien som settes er det som forventes å kunne oppnås i markedet, og godtas ved en kommunal konsesjonsbehandling.

Det er en kjent sak at mange kjøpere har evne og vilje til å betale mer enn takstmannen fastsetter som en forsvarlig pris, vurdert etter avkastning. Begrensningen ligger da i konsesjonsbehandlingen, og mulighet for prisregulering.

 

Åsetestakst:

En åsetestakst skal bevirke at etterkommende generasjoner skal kunne overta et gårdsbruk til en pris som gjør det mulig å drive gården regningssvarende. Åsetestakst blir benyttet når barn etter en odelsberettiget eier av et gårdsbruk skal overta eiendommen etter reglene om åsetesrett.

Mens en odelstakst på en eiendom mer skal gjenspeile omsetningsverdieneiendommen ved fritt salg, skal en åsetestakst ta hensyn til at eiendommen skal drives regningssvarende og utelukkende som et gårdsbruk.

Regel for åsetestakst finnes i odelslovens § 56.

  • «§ 56. Åsetesarvingen har krav på at det ved skjøn blir fastsett ein overtakingspris som er rimeleg etter dei tilhøva som ligg føre. Verdsetjinga skal gjerast med særleg tanke på at overtakaren kan makte å bli sitjande med eigedomen. Åsetestakst må ikkje setjast høgare enn verdien av eigedomen ved odelstakst.»

Ved overdragelse innen familien, må eiendommen omsettes for maksimalt 75% av takstverdien, dersom selger skal unngå gevinstbeskatning på differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi (salgssum).

Ut i fra denne kan man trekke av 25% i åsetesfradrag ved overdragelse innen familien. Dette fratrekket er ikke å regne som arv eller gave, og skal heller ikke kompenseres til andre arvinger. Denne verdien er ofte feilaktig benevnt som en odelstakst.

 

Odelstakst - Odelsløsning med odelsskjønn:

Odelstakst er den kjøpesum som en odelsberettiget person skal betale for en eiendom som er odelsjord. En odelstakst skal gjenspeile verdien av eiendommen ved fritt salg, men det skal tas hensyn til at eiendommen i hovedsak skal benyttes til landbruksformål.

Normalt vil en odelstakst bli satt betydelig høyere enn en åsetestakst.

Reglene for odelstakst finnes i odelslovens § 49 og § 50:

  • «§ 49. Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål.»
  • «§ 50. Hefte på eigedomen som blir dekte av takstverdien kan løysingsmannen krevje avløyste, når dei er påhefta etter at foreldingsfristen tok til, jfr. § 40. Det same gjeld råderettar som er påhefta tidlegare, dersom dei er særleg tyngjande. Avtale om forpakting for lengre tid enn 5 år, og avtale om leige av husrom, kan løysingsmannen seie opp etter reglane i lov 25. juni 1965 nr. 1 om forpakting § 8 og lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler § 9-6, endå om avtala ikkje gjev høve til slik oppseiing.»

Odelstakst blir kun satt i rettssaker i forbindelse med odelsløsning av gårder som er blitt solgt ut av familien eller til en med dårligere odel. I praksis er dette ofte en høy takst da det bygger på andre kriterier enn konsesjon og åsete.
Dersom en odelseiendom blir solgt ut av familen, eller til kjøper med dårligere odel, kan den best odelsberettigede kreve eiendommen løst på odel innen 6 mnd.
En odelsløsningssak er en rettslig prosess, ved at den odelsberettigede saksøker kjøper. Dersom retten gir medhold i at saksøker har løsningsrett, nedsetter retten et skjønnsutvalg på 4 skjønnsmenn og en fagdommer, som fastsetter eiendommens verdi.
Odelsskjønnet settes på fritt grunnlag, uavhengig av tidligere takst eller overdragelse. Grunnlaget for odelsskjønnet er likevel de samme retingslinjer.